2019年上半年房地產市場總結與展望

臨房網 2019-07-01 08:28
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臨房網訊:2019年上半年已行至尾聲,今天我來復盤一下上半年房地產市場,并給出下半年市場的幾點預判:


市場一波三折,年初極端悲觀,3月非常樂觀,5、6月相對理性

上半年房地產市場一波三折,年初市場情緒極端的悲觀,市場普遍預期2019年房地產市場將步入調整期,三四線城市面臨較大的調整壓力。隨著樓市“小陽春”行情的到來,3月份市場情緒非常樂觀,部分熱點城市再次出現搶購熱潮,土拍市場也是持續火爆。5、6月份市場情緒相對理性,前期積壓的市場需求大都釋放完畢,“小陽春”行情已暫告尾聲。整體來看,市場預期出現了比較大的變動。


政策主基調“穩定”,年初政策預期比較積極,隨后趨于穩定

政策主基調趨向“穩定”,年初政策預期比較積極,市場普遍預期調控政策將有所松綁,隨后整體政策趨于穩定,政策層面發生了這樣一輪的變化。政策“穩定”既包括對“房住不炒”政策的穩定,也包括對“一城一策”政策的穩定。就“一城一策”而言,一方面,市場壓力較大的城市還是會有些寬松性的政策,典型如南京高淳區放松限購。另一方面,市場比較火爆、特別是土地市場比較火爆的城市,采取一些抑制性的政策。典型如西安房價連續6個月領漲全國,升級限購已是必然。值得一提的是,今年以來政策對穩地價、穩房價、穩預期的作用越來越大,反而對市場干預和影響越來越小,這是好的方面。


新房市場劇烈波動,一二線明顯好于普通三四線,房價運行平穩

新房市場劇烈波動,1、2月份成交量明顯回落,3月份快速上升,4、5月份回穩,6月份相信還是會繼續沖高,之后市場將進入相對理性的階段。各線城市市場走勢明顯分化,一二線城市市場需求依舊堅挺,市場熱度明顯好于去年同期,成交量同比有所提升。假如把強三線城市納入二線城市,普通三四線城市市場降溫特征明顯,成交量同比有所下滑。當然,房價整體運行穩定,在售項目案場折扣力度有限,并沒有出現大范圍的打折降價現象。


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3月二手房市場同步回升,隨后小幅回調步入平穩期

隨著一手房市場轉暖,3月份二手房市場同步回升,積壓的剛需和改善購房需求,在二手房市場集中釋放,致使二手房交易活躍,北京、上海單月成交量皆創歷史新高。4、5月份二手房市場相對平穩,部分城市成交量有所回調,但回調幅度不大。總的來看,二手房市場進入穩定期,預計6月份將保持相對平穩的市場走勢。


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土地市場整體活躍,二線城市成交“井噴”量價齊升

土地市場整體活躍,1、2月份延續2018年下半年以來的低迷行情,3-5月份土拍市場明顯轉暖。其中,二線城市土拍市場持續高熱,成交“井噴”量價齊升。并且,土地流拍率大幅回落,多數城市土拍溢價率大都在30%以內,僅蘇州、海口、合肥等熱點二線城市高溢價地塊成交頻頻,屢有地塊拍出100%以上的高溢價。主要原因有以下三點:其一,信貸環境相對放松,積極的信貸貨幣政策大幅緩解房企融資壓力。其二,部分房企沖業績訴求強烈,上半年拿地補庫存,年底便能開盤預售貢獻業績。其三,房企投資區域乃至城市趨同,疊加熱點城市供地本就有限,進一步加劇土拍競爭激烈程度。

不過,土地市場不必過于擔心,6月份開始逐步回歸理性。主要原因也有以下三點:其一,土地價格大幅提升,企業盈利空間顯著收窄。其二,部分房企被點名預警提示,而在住建部的指導下,近期央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道,顯示房企融資收緊現已步入執行層面。其三,按照正常的開發銷售節奏,現階段拿地年內較難上市貢獻業績。


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房地產是經濟困難期的一抹亮點,更是中國經濟重要的壓艙石

相較于其他行業,上半年房地產行業是中國經濟為數不多的一抹亮點。具體而言,房地產開發投資增速仍處高位,商品房銷售面積基本平穩,銷售金額小幅回升,新開工面積仍保持高位,竣工面積可能要到下半年才能得到改善。而在中美貿易戰不斷升級、中國經濟環境出現困難的大背景下,房地產仍是中國經濟重要的壓艙石。


規模房企業績增速強于行業整體,TOP30、TOP100權益門檻明顯提升

TOP100房企特別是規模上市房企的銷售走勢強于行業整體,雖然TOP3房企業績增速明顯趨緩,但是TOP30、TOP100房企銷售業績仍處較快增長區間,當然對比前兩年業績增速有所回落。2019年1-5月,TOP30房企和TOP100房企的權益金額入榜門檻為284.2億元和66.5億元,門檻增幅較高分別達到10.8%和19%。


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各梯隊規模房企業績集中度全線提升,凸顯強者恒強市場格局

各梯隊規模房企銷售業績集中度全線提升,強者恒強的市場格局愈加明顯。2019年1-5月,TOP100房企累計操盤銷售金額集中度多達67.42%,較2018年微增0.69個百分點。TOP10房企和TOP20房企銷售金額集中度增幅較高,都在2個百分點以上。


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8家企業新增貨值破千億,后50強房企加速納儲蓄力

截至2019年5月末,銷售百強 房企新增總土儲貨值已經超過3.4萬億,突破千億的房企共8家,突破百億房企共74家,較4月份增加16家。從集中度來看,土地資源仍高度集中于頭部房企,且銷售集中度相比上月再增3個百分點,行業集中化的趨勢愈演愈烈。TOP50-100房企新增貨值占百強15%,比銷售集中度高出7個百分點,部分企業如新希望、中交、大華等補倉意愿強烈,前五月加速納儲。


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下半年市場預判:“穩定”、“分化”、“波動”、“產品”、“集中”

展望未來,我認為下半年房地產市場可以用“穩定”、“分化”、“波動”、“產品”和“集中”5個關鍵詞概況。具體而言:

其一,2019年政策預期穩定,地方“一城一策”有收有放。行業規模穩中微漲,預計2019年全國新房銷售金額約15萬億元,二手房銷售金額約6萬億元,未來市場規模將趨于平穩。

其二,城市分化加劇,不同能級城市持續分化,城市內部也分化加劇。不同區域市場分化,產品線出現分化,剛需、改善以及高端類產品分化,甚至同一區域不同項目出現分化,項目內部還會出現分化,所以2019年市場“分化”是關鍵詞。

其三,下半年市場持續波動,頻率加快,但波幅收窄。市場走勢不會一路攀升,也不會全面下滑。


其四,在過去3年實際產品力有所退步的情況下,2019年產品力再次成為市場關注的焦點。隨著二孩時代來臨,改善性需求的集中爆發,95后成為生力軍,需求變化推動提升產品力內在要求,從品質創新的硬件到物管服務的軟件全面升級。

其五,集中度不斷提升。其一,城市集中度上升,TOP50城市擁有全國的32%常住人口,集中了房地產開發投資的的62%,商品住宅成交面積全國占比為46%,成交金額占比64%,集中度持續上升。其二,企業集中度上升,預計2019新千億房企包括首開、龍光、新力、濱江、奧園、佳兆業、美的、首創、華發、金輝等,全年TOP30集中度將達到48%。其三,關聯行業集中度也在上升,物業、代理服務、中介等關聯行業集中度也在上升過程中。


當然,上半年最大壓力來自于供應,源于2018年下半年房企不拿地。下半年最大壓力還是來自于市場本身,經過上半年房企集中拿地補庫存,下半年供應不會出現太大問題。因此,上半年只要解決供貨問題,房企銷售業績有保證,下半年市場競爭可能將更加激烈。


    編輯者:yangmei

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