限房價+限地價!重磅新規出臺 這次是下決心不讓房價漲了?

臨房網 2019-07-01 08:42
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臨房網訊:土地新規正式亮相

塵埃落定,最近暗地里在流傳的土地出讓新政終于出臺了。

在這項土拍新規中,出讓條件中首次設置了“限房價、限精裝”,從樓面價到未來開盤價的上限,給開發商全部都規定具體數字。

我們來看具體的掛牌明細。

據杭州市規劃和自然資源局,7月最新的9塊土地掛牌,有望江板塊、金沙湖板塊,也有錢塘新區和蕭山。這些地塊無一例外地被限定了各個銷售環節的價格上限。


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價格倒掛還會存在嗎?

那么上述這幾塊宅地,政府給出的指導價究竟是高是低?未來還會有價格倒掛嗎?

第一塊望江地塊,這塊地被限制的上限樓面價是3.1w/平,毛坯銷售最高單價是7w/平,裝修上限6k/平。這個價格與目前上品、御品均價基本持平。


金沙湖地塊屬于二次掛牌,也就是上次4月26日最終因故終止的那塊地,此次再度掛牌,樓面價上限2.6w元平,毛坯銷售均價不高于3.35w/平,且毛坯銷售最高單價不高于3.68w/平,精裝標準不高于4k/平。

下沙金沙湖,整個板塊已經斷供多年,無新房在售。對比二手房市場的價格,龍湖滟瀾山3.8w+,和達御觀邸3.4w+,目前規定的價格上限基本和二手持平。


大江東宅地,封頂樓面價上限6336元/平,商品住宅毛坯銷售均價不高于1.5w/平,且毛坯銷售最高單價不高于1.65w/平,精裝標準不高于3000元/平。

繼今年2月,融創以8732元/㎡地價首入大江東后,大江東土地市場空窗至今,規定的樓面價上限明顯低于融創今年2月拿地的地價。而其規定的未來銷售價格上限與今年大江東的江與城、未來海岸價格基本相當。

所以大體來看,給出的指導價并不存在薅開發商羊毛的意思,開發商依然能夠獲利。


限價加嚴后,房子品質會越來越差嗎?

這兩年的限價的結果大家有目共睹,除了各種熱鬧的萬人搖,剩下的就是房子品質似乎變差勁了。

那么這次的土拍新政,還會進一步地影響房子的產品嗎?

目前來看,已經規定好了幾塊土地,這些地塊的出售價格和未來新房的銷售價格上限應該不至于讓開發商做虧本生意,但有些不大好的影響,未來還是會慢慢地顯露出來。


比如說,杭州的房產品可能會越來越趨向于扁平化,開發商試驗新產品的余地會越來越小。

開發商拿到一塊地后,目的肯定是在當下做出最合適的產品,以盡可能優質的價格賣出去,因此開發商就得仔細琢磨戶型、層高、地段等種種要素,每個方面做到最好,以期賣個好價錢。

如今銷售價格上限被鎖定,也就是說開發商再怎么認真造房子,房子也不能賣得更貴,獲利空間鎖定了,那么開發商為什么還要花大力氣去鉆研產品呢?


所以,如果目前的土拍新政長久地持續下去,開發商很有可能越來越保守,設計出來的房子越來越扁平化、大眾化,讓人眼前一亮的產品可能會越來越少。

當然,具體的影響并不會在當下就反映出來,可能會在2~3年后的將來,慢慢顯現出來。


為什么這次要進一步約束地價和房價?

“限房價、競地價”此舉,顯然是為了給此前火熱的土地市場“降火”。

今年以來,杭州土地市場非常熱鬧,多塊宅地單價創下新高,望江的新地王,全國人民都看到了。

然而銀保監會的郭主席,前陣子在魔都的那番講話大家也都聽到了,上峰遏制房地產熱度的信心很足,如果杭州土地市場繼續火熱下去的話,鬧不好要被約談的……

很有可能因此,杭州政府索性出臺新政,把土地出售價格鎖死,再幫開發商計算一個不會虧本的銷售價格,然后規定到土地出售明細中。

這大概就是這次土拍新政的根源所在。


此次土拍新政會延續多久?

這個,還很難說。

當前杭州土地價格的高企,不是開發商在賭博、在炒作,而是開發商手頭的土地儲備真的不夠多。供不應求導致的。

這兩年,杭州土地出讓金蟬聯全國第一,年年超過2000億,但實際上,杭州可售的土地存量依然處于低位,全市包括富陽和臨安加起來,商品住房潛在供應面積僅為為1950余萬平方米。

這個數字房管局6月11日的時候公布的。實際上,主城區加上蕭山和余杭,甚至可能只有1700萬方。


這個什么概念呢?

按照杭州最近幾年新房成交的熱度,每年的交易的新房量在12萬套以上。按照目前的去化能力,簡單講,也就是說如果杭州市國土資源局現在開始不供地的話,一年半后,杭州就一套新房都買不到了,全賣光了。

所以開發商很著急啊,一方面市場需求極端旺盛,杭州人口增長這么快;另一方面自己手中的地不夠多,儲備量太少,開發量跟不上去化速度,自然拿地熱情就非常高。

這是今年以來杭州土地市場那么熱鬧的根本原因。

所以很可能,得等到1~2年后,整個市場真正供需平衡,徹底冷靜下來后,這個土拍限價新政才會取消。


    編輯者:yangmei

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